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招商蛇口首发16亿海外地产基金 持有物业证券化疾行
时间:2017-11-30

本报记者 张晓玲 实习生 卢靖阳 深圳报道
在万科设立商业地产基金、物流产业基金、保利发行租赁住房REITs之后,招商蛇口也设立了一只地产基金,探索盘活存量资产、打通融资渠道、运营持有物业的新途径。
与此前万科、保利地产等的基金模式不同,招商蛇口此次参与设立的地产基金通过设立SPV(特殊目的实体),创新了海外资金和国内资产相结合的模式,既实现了国内资产的长期运营,也相当于进行了一次融资。
招商蛇口相关人士表示,目前公司运营和在建大量持有物业,且今后商业、写字楼、长租公寓等自持业态还将持续扩张。这对其资金能力提出了极高要求,需结合地产金融实现轻资产化运营。
未来,招商蛇口有望推广地产基金模式,并综合运用私募基金、REITs等全生命周期的资本通道促进持有物业的去化。在贡献经营利润的同时,促进资产运营能力和地产金融能力的提升,实现产融结合。
创新发起海外基金
11月28日晚间,招商蛇口发布公告称,其与太盟投资集团(以下简称“PAG”)在开曼群岛共同设立规模为16亿元的SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P.招商局太盟地产增值型基金(以下简称“地产基金”)。其中,招商蛇口通过全资子公司认缴出资3.2亿元,持有地产基金20%权益,PAG则通过子公司PREP出资12.8亿,持有其余80%权益。
根据公告,地产基金将支付约50亿元人民币的对价,以协议转让形式收购上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产境外股权,即时安置业有限公司、VastJoint Limited、Wheaton International Limited100%、香港华商置业(北京)有限公司80%、明源地产(华北)有限公司50%股权, 交易款将由地产基金通过自有资金及其境内外融资支付。
记者查阅资料发现,上述物业,均为招商蛇口直接及间接持有的京沪核心商业地段的甲级写字楼,于上世纪90年代落成,建筑面积合计约49万平方米,评估净资产合计约11.4亿元。
然后,由SPF Capital International Limited(稳石投资)再与招商局下属企业“招商局资本管理(国际)有限公司(以下简称招商资本)”成立合资公司,作为上述地产基金的管理人。
SPF Capital指出,本次交易实现了海外资本与国内资产的有效结合,通过长期离岸人民币贷款,规避了跨境股权交易融资常见的汇率风险和再融资风险;其资本结构、交易方式及后期资产管理模式,作为一线城市大量陈旧物业升级增值的重要参考。
此外,还将推进招商蛇口产融结合的落地,有利于其获得更多海外资金用于“一带一路”的海外投资建设。
招商蛇口方面向21世纪经济报道表示,该交易以小控大,盘活存量、实现资产增值,有助于打造招商蛇口 “专业运营+地产金融”的轻资产模式;在基金存续期间,招商蛇口和招商局资本将获得基金管理费、资产管理费等,预计招商系公司将有可观的收益。
接近招商蛇口的人士表示,该地产基金相当于是一个SPV,通过这样的交易安排,招商旗下物业实现了出表轻资产运营,同时获得了一笔50亿元的融资。
协纵策略联合创始人黄立冲指出,作为招商蛇口对SPV的首次尝试,选择上述三处已运营多年且较为成熟的商办物业,有助于地产基金成功发行。
持有物业的资本通道
招商蛇口此次海外基金的设立,是其持有物业资产证券化的一次有益尝试。
招商蛇口表示,未来,公司将复制此次的基金模式,并综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道,促进商业、办公楼等持有物业的去化,实现资源的有效循环。在提升资产运营能力和地产金融能力的同时,贡献经营利润。
目前招商蛇口拥有大量持有物业。根据官方提供的资料,截至2016年末,其全国在营商业可租面积约240万平方米,已开工在建可租面积约132万平方米,包含公寓、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。去年全年,以上持有物业实现出租收入18.39亿元。此外,其在深圳、北京、漳州等地还拥有酒店客房1895套,酒店收入6.31亿元。
据了解,包括在建项目在内,招商蛇口目前在国内15个城市已有27个自持集中商业项目;到2020年,其旗下壹栈、壹间、壹棠三大品牌长租公寓的管理规模也将由目前约1.3万间扩张至10万间。这意味着,未来招商蛇口的持有物业规模还将持续扩张。
多元的持有物业需要匹配多元的资本通道。除设立地产基金外,招商蛇口近期还获得了长租公寓的融资。11月28日,其全资子公司招商公寓成功向中国建设银行深圳分行申请到不超过40亿元的融资额度,据了解,这是建行在深圳发放的针对长租公寓运营商的第一笔贷款。
黄立冲认为,招商蛇口作为央企,具有较好的偿债能力和信用背书,这是其能成功获得建行贷款的重要因素。
简单的贷款对于长租公寓业务而言是不够的。21世纪经济报道获悉,在此基础上,招商蛇口的长租公寓还将探索CMBS、REITs等金融工具的创新。
在园区运营上,招商蛇口副总经理刘伟曾表示,不同于其他运营商,招商蛇口与金融、资本结合更为密切,今后甚至会出现“一园区一基金”,“招商蛇口发展、变化及所做的探索,都是和资本、金融紧密结合,并在这个过程中不断壮大”。
这种产融结合的模式,也有招商局集团的基因。在招商蛇口试水资产证券化的过程中,招商局集团起到了重要作用。去年2月,招商局集团内部成立首个产融结合资产证券化项目,为招商蛇口募资3亿元。
21世纪经济报道注意到,在本次地产基金的参与方中,也有招商局的一级子公司、从事另类投资与资产管理的招商资本。
招商蛇口总经理许永军透露,公司会持续推进各大业务板块与金融的协同,也要借助招商局集团金融板块的资源来实现。
不过,在境内法律、税收和收益等障碍仍未解决的情况下,短期内发行REITs仍有难度。黄立冲告诉记者,目前类似招商蛇口的地产基金均为境外发行,中国内地《公司法》并不允许通过设立SPV(特殊目的公司)发行REITs并上市。